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文 | 地产八卦女 陈庆

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不得不说，“北上广深”四大一线城市里，北京“看”起来是最特殊的。

为什么？不考虑政治、金融等隐形资源的加成，单单看地图格局，就会知道，“上广深”三个城市的发展，都是沿着地铁交通枢纽、产业规划的嬗变而勾勒出城市骨架的，唯独北京，早在100年前，就有一个“核”，当下北京城的变迁，或多或少都与这个“核”有关。

这一个“核”，便是故宫、天坛以及外围城墙围起来的二环皇城，涵盖如今的东城、西城两区。

也正因为这个“皇城”的存在，北京二环，一向是国人眼中的天选之地。所谓“天子脚下、皇城根上”，这里的每一寸土地，都经历过中国历史文化的洗礼，沾染着历史传承的皇家贵气。

然而，当我们仔细端详这座皇城，大部分人脑子里会赫然闪现两个疑问：

（1）北京皇城为什么西北缺一个角？

（2）天坛为什么比紫禁城还大？为什么不在正中央的位置？

事实上，皇城西北缺角，源于中国“天倾西北，地陷东南”的天人感应的结果。有传说是共工与颛顼争帝，怒触不周山，天倾西北，地陷东南，遂有洪水之祸。正因为“天倾西北，地陷东南”，而建造都城要和天上的星象相对应，所以筑城墙时避让一下才可显出敬天的诚意。

而天坛比紫禁城还大，则是因为天坛极为特别，每逢冬至，皇帝即在天坛圜丘中央举行祭天仪式，这种仪式表明皇帝是“奉天承运”统辖万民的人，因此，天坛是王权天赐的象征，是古代中国人宇宙观的集中体现。天坛建筑的主要设计思想也就要突出天空的辽阔高远，以表现“天”的至高无上。

天坛占地面积达273万平方米，接近紫禁城的四倍大。图为祈年殿俯瞰。图片源自@吉正/龙脉航拍。

天坛位于北京城南的中轴线东侧，则是因为在中国传统的先天八卦图中，代表天的乾卦位于南方，代表地的坤卦位于北方，故说天南地北；而皇帝于紫禁城坐北朝南、居中而坐，天坛就居于南方之左（古代以左为尊）。

由此，我们可以知道，北京的内城，处处皆是学问与文化，也处处都充盈着中国祖先的智慧和巧思。

02

时至今日，虽然天坛已经不再用于皇家祭天，但作为中国礼制祭祀建筑的最高代表，天坛是建筑技术与艺术完美结合的典范。它集中国古代哲学思想、政治理想、民族文化于一身，无论在总体布局上，还是在结构技术和造型艺术上，都是无与伦比的精华，更是世界建筑艺术中的瑰宝。

根据统计，明清共有22位帝王亲御天坛，在天圆地方的圜丘坛上，在蓝瓦红墙的祈年殿里，举行了654次祈福大典，从而为这方土地源源不断注入华夏五千年以来的祈天福运，泽佑着京畿内城乃至九州天下的盛世安和。

天坛祈年殿

在新中国成立以后，从中非合作论坛到APEC再到“一带一路”，天坛先后接待意大利总统、联合国秘书长、国际奥委会主席等国际重要元首政要600余次，其中仅美国前国务卿基辛格就到天坛游览过15次之多，并对天坛的建筑和所含意蕴啧啧称赞。

至此，现在的天坛，早已不仅仅是拥有600多年历史的祈天福祉，更是具有国礼风范的“国际会客厅”。

03

说实话，如果能在天坛周边营建一个项目，那将是收藏北京的绝佳时机。

毕竟，历史文化资源跟山水资源一样，也是不可复制的，而以天坛的尊崇地位和绝佳地段，它显然比山水资源更稀缺。

更值得一提的是，在2018年的时候，北京市政府就公布了《北京市新增产业的禁止和限制目录》，这份目录禁止在东城区和西城区开发新的房地产项目，自此，北京二环内，除了棚户区改造、危房即老旧小区改造、文物保护区改造这些属于历史遗留问题外，一律不再批准建设新的经营性住宅。

由此，想要买二环，无异于凤毛麟角，且可遇不可求。

民间收藏，资产化

从近期北京市场调查以及全国藏友对我工作站的实际了解情况，民藏人有很多根本就没有达到一定的收藏极别；而恰恰这一部分人都在幻想着天价交易，说句实话真的怕伤了他们的心；但这就是这么残酷。这部分人玩得最好的官方出口瓷，民窑精品，更多的是老普残；怎么

看起来，想要收藏天坛、收藏北京的梦想要落空——然而，作为内城最大的城市更新项目，位于东城二环的天坛府应时代之运，破空而生。

光从地段来看，天坛府是坐落于帝都“中轴线上”绝无仅有的项目。

而正是因为地段，天坛府便拥有了一切。在这里，会当凌绝顶，一览皇城景。二环内有如此壮丽景色的新项目，只有天坛府。

在天坛府附近，俯拍天坛及远处的朝阳CBD。图片源自@吉正/龙脉航拍

对此，我们可以想象，每当夜幕降临，天坛上的灯光星星点点，虽说北京的高端住宅满大街都是，但能够这般独揽皇家景致的，又有几个？

天坛府，独揽天坛皇家盛景。在这里，天坛府的业主，坐拥北京最优质最稀缺的生活资源。比如以协和医院为代表的最高等级医疗资源；崇文门、国贸、西单的高端商圈资源。

04

说实话，对于二环地块，每卖一个就少一个。在很多时候，不是开发商挑地块，而是地块挑开发商。

也正因为如此，天坛府地块挑的开发建设者，是大名鼎鼎的北京城建地产。

对于北京城建地产，可能很多人只是从国誉府、龙樾华府才了解到一点。实际上，北京城建地产的背后，是真正的大国工匠。

北京城建地产隶属于北京城建集团，北京城建集团成立于1983年，隶属于北京国资委，其前身为解放军基建工程兵部队，旗下拥有城建工程、城建地产、城建设计、城建园林、城建置业、城建资本六大产业。

北京城建集团，是第29届北京奥运会及配套设施工程主承建商，鸟巢、国家大剧院、北京大兴新机场、国家博物馆、国家冬奥会速滑馆.....这些大国工程，都是北京城建在幕后辛苦耕耘的成果。

由此，当“大国工匠”亲临天坛府，天坛府的建筑风范也异常耀眼：

为了与天坛的规制和等级相称，天坛府汲取天坛皇乾殿三段式结构，以7-10层的建筑，来保持与周边历史古建的协调。

天坛府占地面积约46万㎡，总建面约130万㎡，整盘为7-10层低密规划，主力产品为135-280㎡的三居、四居，是一方纯粹的新中式人文宅邸；其外立面建筑以浅米黄石材搭配深咖色金属，整体风格雍容大气而又古典雅致。

在园林方面，汲取御花园、颐和园等园林菁华，复现“五门三朝”的天子宫室制度，以“云”文化贯穿始终，营造大隐于朝、平步青云、行云流水、彩云追月、云淡风轻的天坛府园林五境；

天坛府园林五境之大隐于朝、云淡风轻

显然，从这些产品“内功”，这些成本与精力的投入，我们可以了解到北京城建“国匠”的担当，其为焕新内城生活，以匠筑国家大剧院、鸟巢等40余座国家级地标的实力，于此匠筑一方堪称收藏级的项目，这在如今高周转的北京高端住宅市场上，确实不多见。

05

刚才我们说了天坛府的地段价值和建筑艺术。然而，相比于地段和建筑，以及项目本身的稀缺性，最让人惊讶的，是天坛府的价格——12.2万/平方米。

说实话，在上海、深圳遍地10万+的年代，北京二环内，名胜天下的天坛旁边，天坛府才卖12.2万，这样的价格，史无前例。

要知道，大概在4年前，北二环的中骏天宸，预售价就批到了13.5万；现在周边的二手房中海紫御公馆，二手房市场约13万，天坛府作为大国工匠北京城建的最新手笔，作为天坛附近最佳的收藏级项目，也才12.2万，其性价比之高，一目了然。

而从未来长远的角度来看，好地段常有，天坛附近的好项目不常有。未来100年乃至1000年，天坛都会是全国最具知名的朝圣地之一，而天坛府，也将会是北京乃至全国最具收藏意义和价值的项目之一。

天坛园林航拍 | 图片源自@吉正/龙脉航拍

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